澳洲房价暴跌 接近40年来最大房地产下行周期

房地产研究机构科塔利蒂（Cotality）表示，澳洲全国房价已连续第七个月下跌，住宅价值下降速度创下过去40年来最快纪录。

该机构最新发布的全国住宅价值指数（Home Value Index，HVI）显示，10月指数下跌1.2%，较3月高点低6.7%，相当于澳洲住宅中位价值减少约63,400澳元。目前，全国住宅中位价格为884,855澳元。

科塔利蒂研究主管杰拉德·伯格（Gerard Burg）说，房价下跌速度超过过去40年任何一次下行周期。各首府城市房价在七个月内下跌8.1%。由于利率上升令买家难以获得贷款，布里斯班、珀斯和阿德莱德几乎每个城区的房价在过去三个月都录得下跌。联邦政府预算对房地产税收优惠作出调整，也令投资者需求减弱。

伯格说：「这实际上是由需求下降推动的下行周期。家庭借贷能力受到削弱，按揭还款额也增加，许多买家因此选择退出市场。」

伯格是预计利率将维持高位更久、房价还会进一步下跌的经济学家之一。他说：「此前的纪录是2017年至2019年，各首府城市合计下跌8.2%。截至10月，我们过去七个月看到的下跌幅度已经达到8.1%，看来很容易就会超过这个纪录。」

随着需求减弱，房屋销售量大幅下降。科塔利蒂称，过去三个月的房屋销售量较去年同期低23%，也比过去五年的平均水平低18%。买家减少后，卖房变得更加困难。各首府城市合计的拍卖成交率持续低于50%，私下协商出售房屋的数据也出现走弱。

住宅挂牌出售时间中位数为39天，是2020年8月以来的最高水平；卖家折价出售幅度中位数为4.7%，是2019年5月以来最大降幅。伯格表示，在澳大利亚储备银行（Reserve Bank of Australia，RBA）释放利率政策方向变化的明确信号前，买家都会暂缓行动，这种情况可能要到2027年下半年才会出现。

伯格说：「RBA不一定非要降息，但需要发出明确信号，表明他们将朝这个方向行动。」Domain首席经济学家尼古拉·鲍威尔（Nicola Powell）则表示，可能要到明年很晚，降息才会被列入议程。她说：「我们需要出现一些变化，才能提升买家信心。至少在讨论潜在降息之前，这种变化不会出现。而这种情况很可能要到2027年下半年才会发生。」

在布里斯班销售房屋的房地产中介兼拍卖师萨姆·德夫林（Sam Devlin）表示，过去六个月，开放看房收到的咨询在某些情况下下降了300%。「这是5月预算公布后出现的。」他说，「政府围绕负杠杆和资本利得税的税收政策，确实影响了市场状况。」

德夫林表示，即使是希望换更大住所的买家，也会参加拍卖，却不确定自己能否拿出所需现金。他说：「如果买家相信自己目前居住的房屋能够出售，市场才会有更多兴趣。」

在墨尔本东部城区的房地产中介金凌（Jin Ling）表示，咨询量下降，买家也谨慎得多。他说：「目前，如果未来12个月利率再上升两三次，他们没有信心判断自己是否会处于舒适的财务状况。他们会想：『我们要等12个月吗？要不要等市场出现变化？要不要等价格可能再回落一些，然后再决定出手？』」

金凌表示，房价可能需要数年时间才会强劲回升：「我认为这会是一个三到四年的周期，希望届时我们能够看到市场恢复到一个水平。」

与此同时，部分买家或能获得更划算的购房机会。Domain近期数据显示，墨尔本住宅中位价格距离跌破100万澳元仅差14,000澳元。科塔利蒂采用不同的数据模型，其结果已经显示墨尔本远低于这一水平。该机构10月数据显示，墨尔本住宅中位价格为773,027澳元。

鲍威尔说：「我们看到市场高端地区，尤其是悉尼和墨尔本，经历了持续时间长得多的价格下跌。那些价格下跌发生在2025年底。」金凌表示，他已经看到来自州际地区、准备在墨尔本购房的人对房屋的兴趣增加。「以前是墨尔本投资者说：『你知道吗，我们考虑在珀斯买房、在布里斯班买房、在阿德莱德买房。』我认为现在情况反过来了。」

金凌说，尽管市场预测严峻，但首次购房者或希望换更大住所的人仍可能获得更高性价比。「我认为外面存在非常难得的购房机会。」