房主如何通过提前还款应对最新加息

2026年11月4日上午5时。

面对更高的利率，房贷持有人若能每月额外还款，可能提前还清贷款，并在整个贷款期内节省数十万澳元利息。然而，生活成本上涨使这种额外还款几乎难以负担。

堪斯塔（Canstar）的分析显示，一名去年1月借入81万澳元、每月额外偿还400澳元的房主，在整个贷款期内可节省逾20万澳元利息，并可提前5年零5个月还清30年期房贷。若有人从2025年1月开始每月多付400澳元，短期内已经节省了578澳元利息。该分析假设贷款金额为新南威尔士州（NSW）的平均房贷规模，并假设市场预计明年的降息将全部传导至现有房贷。

不过，在澳大利亚央行（Reserve Bank）周二再次上调现金利率0.25个百分点、创下年内第五次加息后，汽油和食品价格上涨进一步令房主的额外还款计划承压。

堪斯塔数据洞察总监萨莉·廷德尔（Sally Tindall）表示，希望尽快还清贷款的房主，应在安排还款结构时确保额外还款能够缩短贷款期限，而不是用于降低30年期贷款的每月最低还款额。廷德尔说：「大多数银行都采用最佳做法，但如果额外还款后你的最低还款额反而下降，那银行就没有为你提供服务。」

廷德尔表示，把额外还款资金留在银行不仅有助于更快还清贷款、为退休储蓄更多资金，也可作为缓冲，以应对利率涨至借款人难以承担最低还款额的程度。澳大利亚央行10月指出，按照9月的利率水平，平均房贷持有人可依靠额外还款缓冲金支付一年的房贷还款。

但一些房主已经感受到压力，甚至难以支付最低还款额。罗伊·摩根（Roy Morgan）的最新数据显示，接近三分之一的澳大利亚人面临房贷压力，即他们将收入的25%至45%用于偿还房贷。信用评级机构标普全球评级（S&P Global Ratings）披露，全澳有0.85%的房贷持有人逾期至少30天未付房贷。悉尼逾期比例更高，有房贷者中有0.91%逾期；墨尔本则为1%。

许多借款人已为利率上涨做好准备。35岁的卡勒姆·豪（Calum Howe）最近在悉尼波茨角（Potts Point）购买了一套公寓，申请贷款时预计还会加息三次。豪说：「我已经完成了其中三分之二。」他取得房贷后，利率已上涨两次。加息消息公布后，他仍相信有能力支付增加后的还款额。

豪说：「这多少有些吓人，尤其是你刚买下房产，负债比例正处于有生以来最高的阶段。」他是一名在波茨角地区工作的房产估价师，为了偿还新居和所持投资房的贷款，他不得不缩减开支。豪说：「我的社交生活确实受到了一些影响。搬家时我会精打细算，在黑色星期五和圣诞季促销期间购物。平日里我少开一点车，周末外出吃饭时选择更便宜的餐食，也不再使用Uber Eats之类的便利服务。」

曾协助豪买房的房产中介蕾妮·克罗斯（Renee Cross）来自Ray White Touma Taylor Potts Point及伊丽莎白湾（Elizabeth Bay）门店。她表示，买卖双方都在为利率上涨做准备。克罗斯说：「卖家需要调整预期——市场上确实有买家，但他们必须保持现实——现在已经没有虚高价格了。」

在墨尔本，25岁的科迪·普雷斯顿（Cody Preston）和22岁的伴侣艾莉卡·哈里斯（Alicia Harris）同样面临更高的房贷还款额。两人于10月在霍珀斯克罗斯因（Hoppers Crossing）买下首套房。但加息及随后的房价下跌反而带来一线转机，使他们得以用比原本更合适的价格购房。这对伴侣将在几周后搬入新居。

普雷斯顿周二表示，两人对加息并不十分担忧，因为此前已经将其纳入考虑。普雷斯顿说：「我们已经预测利率会上涨，也估算过自己需要支付多少。每月只会多付30澳元或40澳元，对我们来说没问题，但对其他伴侣而言，可能会让人非常吃不消。」他说，自己很幸运拥有一份收入不错的工作，是北领地（Northern Territory）的飞进飞出轮班工人，哈里斯则是一名教师。

尽管两人目前还不需要大幅削减开支，但他们对未来任何加息都感到紧张。普雷斯顿说：「如果有人告诉你他不在乎利率，那他是在当面骗你。」

Ray White霍珀斯克罗斯因门店的沙希德·汗（Shahid Khan）表示，墨尔本西部外缘地区被称为墨尔本的房贷地带，自去年9月最近一次加息以来，当地房价跌幅进一步扩大。汗说：「买家会对不同房产分别出价——一处较便宜，另一处较贵——如果较便宜的房产获接受，他们就会用低价出价作为筹码，争取以更优惠的条件买下较贵的房产。」