房主如何通过提前还款应对最新加息并节省数十万利息

2026年11月4日早上5时。澳大利亚的房主正应对更高的利率，偿还房贷可能因此提前数年完成，并节省数十万澳元的利息，但生活成本上涨使额外还款几乎难以负担。

Canstar的一项分析显示，如果一位房主在去年1月借入81万澳元，并每月额外还款400澳元，在贷款期限内可节省超过20万澳元利息，提前5年5个月还清30年期房贷。对于从2025年1月开始每月额外还款400澳元的人而言，短期已经节省了578澳元利息。该分析以新南威尔士州平均房贷规模为假设，并假定市场预计明年的降息全部传导给借款人。

不过，澳大利亚储备银行周二再次上调现金利率0.25个百分点，这是今年第五次加息。与此同时，汽油和食品杂货价格上涨，房主额外还款计划承压。

Canstar数据洞察总监萨莉·廷德尔（Sally Tindall）说，希望尽快还清贷款的房主，应在安排房贷时确保额外还款能够缩短贷款期限，而不是用于降低30年期贷款的每月还款额。廷德尔说：「大多数银行都采用最佳实践方式，但如果你还款后最低还款额下降，银行就没有为你提供应有的服务。」

廷德尔说，把额外还款资金留在银行，不仅能帮助借款人提前还清贷款、留出更多退休储蓄，还可以在利率涨到借款人难以承担最低还款额时作为缓冲。澳大利亚储备银行10月指出，按照当时的利率水平，平均房贷持有人可以用额外还款缓冲金支付一年房贷。

然而，一些房主已经感受到压力，甚至难以完成最低还款。罗伊·摩根（Roy Morgan）的最新数据显示，接近三分之一的澳大利亚人面临房贷压力，意味着他们将收入的25%至45%用于住房贷款。信用评级机构标普全球评级（S&P Global Ratings）披露，全澳有0.85%的房贷持有人至少逾期30天未支付房贷。在悉尼，逾期比例为0.91%；在墨尔本，逾期比例达到1%。

许多借款人已经为更高利率做好了准备。35岁的卡勒姆·豪（Calum Howe）最近在悉尼波茨角（Potts Point）购买了一套公寓，申请贷款时预计还会加息三次。豪说：「我已经完成三分之二了。」自他获得房贷以来，利率已经上调两次。加息消息公布后，他仍 confident 有能力承担更高的还款额。他说：「这有点令人担心，尤其是你刚买下东西的时候，那会是你一生中最高的债务负担比例。」

豪是一名在波茨角地区工作的房地产估价师。为了偿还新住房以及他拥有的投资房的房贷，他不得不收紧开支。他说：「我的社交生活确实受到了一些影响。搬家时我会精明一些，在黑色星期五和圣诞季促销期间购物。日常我会少开一点车，周末外出吃饭时选择更便宜的餐食，也不再使用Uber Eats之类的便利服务。」

来自雷·怀特图马泰勒波茨角及伊丽莎白湾（Ray White Touma Taylor Potts Point and Elizabeth Bay）的蕾妮·克罗斯（Renee Cross）协助豪买房。她说，买家和卖家都在为更高利率做准备：「卖家需要调整预期——市场上确实有买家，但他们必须现实一点——现在没有 inflated prices 了。」

在墨尔本，25岁的科迪·普雷斯顿（Cody Preston）和22岁的伴侣阿丽西亚·哈里斯（Alicia Harris）也面临更高的房贷还款压力。他们在10月于霍珀斯_crossing（Hoppers Crossing）买下首套住房。加息以及随后出现的房价下跌却带来了好处，使他们能够以比原本更好的价格购房。这对情侣将在几周后搬入新居。

周二，普雷斯顿表示，利率上调并没有让他们过于担忧，因为他们已经将其纳入考虑。他说：「我们早就预料到利率会上涨，也估算过自己需要支付多少。每月只会多30澳元或40澳元，对我们来说没问题，但对其他情侣来说，可能会让人非常吃不消。」他说，自己很幸运拥有一份收入不错的工作，是北领地的一名FIFO工人，哈里斯则是一名教师。

虽然这对情侣目前还没有大幅削减开支，但他们对今后的任何加息都感到紧张。普雷斯顿说：「如果有人告诉你他们不在乎利率，那是在当面对你撒谎。」

雷·怀特霍珀斯_crossing（Ray White Hoppers Crossing）的沙希德·汗（Shahid Khan）说，墨尔本西部外围地区被称为墨尔本房贷带，自9月上次加息以来，当地房产价格进一步下跌。汗说：「买家会对不同房产分别出几次报价——一套较便宜，一套较贵——如果较便宜的那套被接受，他们就会对较贵的房子提出低价报价，以便获得更好的交易。」