四次加息之后，澳大利亚房地产市场发生了哪些变化

澳大利亚储备银行在2026年四次上调现金利率至4.60%，为2011年以来的最高水平。在全国房价触及峰值六个月后，更高借贷成本的影响如今在价格以外的其他领域也清晰可见。

澳大利亚的房地产市场如今与年初相比已大不相同。澳大利亚储备银行在2026年四次上调现金利率，累计加息100个基点至4.60%，为2011年以来的最高水平。在全国房价触及峰值六个月后，更紧缩的金融环境的影响正日益显现。房价正在下跌，成交房产数量减少，房屋出售时间延长，买家有了更多选择和议价能力。这些迹象共同揭示了更高利率如何逐步传导至澳大利亚房地产市场。

1. 房价从历史高点回落至连续六个月下跌

最明显的变化体现在房价上。3月份，全国房价达到历史新高，较上年同期上涨9.0%。此后，房价已连续六个月下跌。9月份全国房价再跌0.2%，目前比3月份峰值低3.3%。年度增长已放缓至仅0.1%。首府城市的回调幅度更大，目前房价较峰值低4.3%，较上年同期低1.6%。悉尼和墨尔本仍是较峰值跌幅最大的城市，分别下跌5.5%和5.7%。但近几个月最大的变化之一是房价下跌蔓延至此前抗跌能力更强的市场。阿德莱德在9月份录得首府城市最大跌幅，下跌0.6%，而布里斯班和珀斯现已连续六个月房价下跌。

随着抵押贷款利率上升，潜在买家的借款能力下降，这降低了买家能为房产出价和报价的金额，对价格形成下行压力。经过近年来异常强劲的增长后，承受能力的恶化和更高的借贷成本正在抑制这些此前表现较强的市场。但房价只是住房状况变化的一个衡量指标。

2. 曾经的繁荣市场不再免疫

今年年初，澳大利亚房地产市场之间存在明显分化。悉尼和墨尔本已失去动能，而布里斯班、珀斯和阿德莱德继续保持强劲的房价增长。就在3月份，珀斯房价较上年同期上涨20.9%，布里斯班上涨17.7%，阿德莱德上涨14.6%。这些市场仍保留了此前上涨周期的可观涨幅。但当前状况看起来已大不相同。布里斯班目前较3月份峰值低3.9%，珀斯较峰值低4.2%，阿德莱德自5月以来下跌了2.5%。短期动能的变化十分剧烈。过去三个月，阿德莱德的季度价格跌幅折合成年率约为8.6%，布里斯班为7.9%，珀斯为7.4%。这些是所有首府城市中跌幅最快的，尽管悉尼和墨尔本从峰值的跌幅更大。这些数字并不意味着房价会以同样的速度继续下跌，但它们说明这些市场的状况转变速度有多快。

多年来异常的价格增长削弱了这些城市此前享有的相对承受能力优势。随后更高的利率通过减少买家的借款和购房能力进一步加剧了承受能力的约束。

3. 成交房产数量减少

价格并非显示需求疲软的唯一步骤。年初至今，澳大利亚八个首府城市中有七个的初步成交量有所下降。此前的最强劲市场跌幅尤为明显。与去年同期相比，珀斯的初步成交量下降约24%，布里斯班下降约18%。悉尼成交量下降约15%，墨尔本下降约9%，阿德莱德下降约8%。

当买家和卖家对房产价值判断不一致时，调整起初可能通过交易量来体现。在卖家等待更高报价而买家等待价格调整期间，成交房产数量往往会减少。卖家可能仍锚定在之前市场强劲时期达成的价格，而面临更低借贷能力的买家要么无法要么不愿满足这些预期。最终，积极的卖家会调整预期以迎合买家愿意且能够支付的价格。利率上升减少了潜在买家可以借入并支付房产的金额，而多年强劲的价格增长已使承受能力承压。同时，价格下跌可能鼓励买家等待。如果买家预期几个月后可能有更多选择或更好的议价地位，他们就没有那么迫切需要在今天成交。而其他人可能感到成交信心不足，选择观望。

4. 买家有更多时间，更多议价能力——房屋出售时间延长

春季销售旺季迄今未能带来常规的市场动能提振。拍卖清空率依然低迷，而房产出售时间延长，这是需求疲软的另一个迹象。从全国来看，房产在市场上停留的中位时间自4月以来增加了近两周，房屋出售时间比一年前延长约八天。拍卖市场也呈现类似情况。清空率在上半年下跌后依然低迷。