何时才能确认房市已经触底

澳洲房地产：何时才能确认房市已经触底

地产中介开始认为房地产市场正在回暖。拍卖清空率已连续两个月上升，参加开放看房的买家有所增加，一些房屋出乎意料地以高于保留价的价格售出。但经济学家和研究人员开始认为房地产市场正在下行。房价下跌预测被进一步下调，警告称不利因素正变得更加根深蒂固，今年至少再加息一次的可能性正在上升。房地产市场的春季销售季已经开始了。

感到困惑吗？你并非个例。我们知道的一件事是，没有人能够提前预知房地产市场下行何时触底。但市场的底部一旦过去，每个人都将清楚地看到。

预测者预计今年的房价下跌将持续到明年，然后在2027年甚至2028年才会逆转。但活跃在一线的中介——天生乐观的一群人——指出，情况不像6月那么疲弱。6月是在连续三次加息以及5月联邦预算对投资物业税收调整之后，当时许多买家暂停了购房计划。

随着市场经历下行周期，任何关注春季销售季的人都可以预期看到两种趋势同时出现：价格普遍下跌，以及可能或可能不是复苏迹象的闪光时刻。任何强于预期的结果都可能是企稳的萌芽，至少在某些地区、某些价位是如此，而其他地区则继续下跌，因为某些地区可能比另一些地区更早经历了周期。但它们也可能只是异常值，因为市场正在进入下一轮下跌。

如果卖家过早地认为房价下跌已经结束，他们冒着要价过高、看着买家转身离开的风险。但如果买家认为每套房产的价格都在下跌，他们可能会在为一栋该地区待售的优质家庭住宅竞标时错失良机。这种张力正体现在月度拍卖清空率数据中，这些数据涵盖了每周六晚公布的初步清空率更广泛的结果。当房屋在拍卖中未能售出时，中介可能不会在当天急于向研究人员报告结果。经过额外时间，更完整的图景就会浮现。

拍卖清空率今年稳步下降，在6月达到月度最低点：墨尔本52.2%，悉尼46.2%。这是自2020年封锁期以来的最低水平。此后，清空率连续两个月上升。到8月，悉尼达到52.8%，墨尔本达到59.6%。我们只有事后才能知道这是从极弱市场到中等弱市场的微妙转变，还是疲弱状况卷土重来时的一个短暂波动。清空率上升并不等同于价格上涨。因为60%的清空率表明市场处于买卖双方的平衡状态，这些结果表明价格未来可能继续下跌，尽管这是一个可能表明下跌速度可能放缓的指标。

一种解读是，这是一幅仍然疲弱、只是不像几个月前那么疲弱的市场图景。另一种解读是，更多交易正在达成，因为卖家意识到要售出房产必须降低价格预期。需要注意的是，冬季待售房屋很少，这可能暂时加剧竞争并抬高结果。

真正的考验将是今年春季有更多房屋上市销售时。如果没有足够的买家，供需法则表明市场将再次走弱。但如果房主暂缓出售等待更好的时机，这可能开始为价格下跌设置底线。在买家方面，再加息一次将削减买家的贷款额度，使他们对手头花光预算变得谨慎，推动价格进一步下跌。

专家认为，引发价格逆转的时刻将是澳储行开始降息的信号，可能在明年。届时，预计买家会打电话给他们的贷款经纪人，翻看即将开放的房产清单。但当他们到达拍卖现场时，将与所有做同样事情的买家竞争。当研究人员公布数据显示房价已停止下跌并开始小幅上涨时，买家将已经在争夺房产并推高出价，产生了数据所依据的销售结果。市场的底部将已经过去。

以下是值得记住的要点。无论在什么市场中，买家能做的最好的事情就是尽量购买最适合自己需求、在预算范围内最好的房子。这很可能比试图在最佳时机买入对他们更有利。