房产崩盘？不太可能，但如果乔·霍基（Joe Hockey）是对的，澳大利亚要小心了

我的朋友苏菲（Sophie，显然不是她的真名）感到沮丧。她和前夫以可观的利润卖掉了他们的房子。但她并没有考虑他们赚了多少钱，而是在想他们不得不接受的低于保留价和预售估价的巨大折扣。实际的意外之财变成了一种损失感。

房地产升值的财富效应是双向的。对于那些现在不得不出售的人来说，长期收益带来的快乐很少，只有短期感知损失带来的痛苦。

根据统计局的数据，澳大利亚人有12.8万亿澳元投资在住宅物业中。他们在个人房地产上的财富超过了他们在退休金、股票和商业地产上的总和。拥有房地产是让人感觉像投资天才的懒人方式。买房子，卖掉它，加杠杆，买，卖，爬上梯子，免税，快乐。你所做的只是享受你的家，结果你变得更富有。参与这个游戏的超过1000万澳大利亚人可能会觉得自己很聪明。这是澳大利亚的梦想——或者说是澳大利亚的权利——坐在沙发上，感觉你的家让你变得更富有。

自至少20世纪90年代以来，房价上涨的财富效应推动了澳大利亚的消费经济。澳大利亚人在全球抵押贷款负担最重的国家中仅次于瑞士。澳大利亚人的抵押贷款如此之大，以至于他们现在支付的房贷利息比1990年利率接近18%时还要多。当房价上涨时，你的财富仅在纸面上增加并不重要，重要的是你感觉更富有。你可以通过再融资抵押贷款来资助更具消费主义的生活方式。伟大的澳大利亚梦想是你的魔法布丁。

现在房地产市场已经逆转，我们开始考虑拥有房屋的负面财富效应。不知何故，纸面损失让你感觉比纸面收益带来的快乐更糟糕。

哭我一条河？第一世界的问题？当然，但否认情感影响将错过一个将以意想不到的方式改变澳大利亚的连锁反应。房地产负担能力危机的受害者，那些在我们的伟大澳大利亚金字塔计划中被排除在外的人，在它不断复利时，对1000万业主来说似乎有些理论性。我们都想要更便宜的房价——只是不要我们自己的。在经济衰退中，受害者是个人。他们是那些拥有12.8万亿澳元的年长、曾经舒适和自满的人。像苏菲一样，他们会寻找责备的对象。

联邦政府是一个方便的替罪羊，因为它有胆量要求未来的房地产投资者——而不是那些受到祖父条款保护的数百万人——按通胀调整后的资本收益缴纳全额资本利得税。任何试图在首都城市出售家庭住宅的人都知道，经济衰退早在税收变化之前就已经开始，也早在美国总统唐纳德·特朗普的失误之前。

触发因素是自2022年以来的一系列利率上升，以及当平均房价达到平均澳大利亚收入的14倍时，计划的自然重力限制。大约在2023年，对于新进入者来说，继续在泡沫中吹气变得太昂贵了。银行不会借给他们足够的钱，让他们把房屋所有权变成纯粹的投机游戏；自约翰·霍华德（John Howard）以来，政治家们一直认为是赢得澳大利亚人心的关键的那种重要的财富效应开始在其自身的头重脚轻下崩溃。

通常，当买家逃离市场时，价格会稳定下来，因为卖家也会逃离。这就是现在正在发生的事情，掩盖了实际情况。分析公司Cotality本周发布的数据显示，拍卖清盘率下降到40%以下的低水平。这一历史性低水平低估了现实，因为它没有显示所有在拍卖前放弃出售计划的人。如果有一个忠实的指南来说明卖家和买家如何消失，那就是你从房地产经纪人那里收到的业务推销电话的频率。这些信息已经热了一段时间了。

如果我们不是集体被迫出售，那就很好。如果失业率保持在低水平，市场会找到新的平衡。但如果失业或其他不可预见的危机迫使人们出售，澳大利亚要小心了。

在过去30年的住宅房地产投机——抱歉，创业财富建设——中，如果失业率上升，储备银行可以降低利率，使房主更容易坚持下去。但如果像前联邦财政部长乔·霍基最近预测的那样，人工智能可能在未来五年内将失业率提高到15%，这将通过将纸面损失变成实际损失来预示房地产末日。或者如果它们不是长期损失，就像苏菲的情况一样，它们会让人感觉像是。

考虑房价下跌带来的负面财富效应对大多数人来说是一种未知领域的冒险，因为在澳大利亚这一代人中还没有发生过。为被排除在外的年轻一代流下的鳄鱼眼泪将与房地产卖家流下的真正眼泪无法相比。