房价下跌的背后：资本利得税和负扣税改革带来的希望

今年前三个月，房价继续其不可阻挡的上涨趋势，远远超过收入和工资的增长。现在，由于预算中提出的资本利得税和负扣税的改革，住房可负担性有望改善。然而，经过26年的损害，仍有很长的路要走。

澳大利亚统计局的住宅总价值调查总是带来绝望的感觉。在三月季度，全国平均住宅价格上涨了2.1%，远远超过了家庭可支配收入0.8%的增长。而10.3%的年增长率再次远远超过了收入的增长。

但这只是全国平均水平——在西澳大利亚，住宅价格在过去一年中上涨了25%，完全粉碎了任何关于住房可负担性的想法。

过去三年的价格飙升并不是像2010年代那样的悉尼中心问题。布里斯班、珀斯和阿德莱德经历了最大的价格飙升。

价格的跳涨如此极端，以至于珀斯加入了悉尼、堪培拉和布里斯班，成为中位数房价超过100万澳元的城市，阿德莱德也不远了。

当然，这种绝望只是超过四分之一世纪以来价格上涨和可负担性下降的延续。

在这时，我通常会查看最新的住房贷款数据，以指导今年剩余时间的价格走势。在三月季度，住房贷款增长略有放缓，但仍保持在相当高的水平。这通常表明，到年底，平均住宅价格将增长约9%-10%。

但这可能不会发生，因为这些数据是在五月预算之前的。在这次预算中，政府首次尝试真正改善住房可负担性。

结束50%的资本利得税折扣和负扣税（除新建房屋外）的改革，切断了住房可负担性的戈尔迪之结。

自1999年以来，各届政府试图通过加剧问题来解决住房可负担性问题。无论是首次购房者补助、HomeBuilder计划还是5%首付担保，所有这些都只是增加了市场需求。

资本利得税折扣扭曲了住房市场，使其偏向投资者，因此政府实际上试图通过增加更多投资者来减少这种扭曲。

它完全失败了。

超过25年来，我们有约翰·霍华德（John Howard）说没有问题，其他总理和部长则避免谈论原因。今年年初，试图掩盖住房不可负担性巨大伤口的创可贴数量难以计数。

通过最终取消50%的资本利得税折扣，政府给人们带来了希望，认为有可能结束房价失控的恐怖。

然而，与其承认1975年后出生的人所面临的住房地狱，或承认继续相同政策只会延续问题，我们现在有些媒体在哭泣，因为一些经济学家建议这些变化可能导致房价下跌10%。

哦，不！想象一下！

想象一下，如果房价跌回到——（查看笔记）——2024年12月的价格。

这说明问题的规模，即使价格下跌10%，也几乎无法抵消过去26年的损害。

就在20多年前，霍华德还在吹嘘房价上涨，当住宅价值达到与收入相比的创纪录水平时，他警告说取消资本利得税折扣「会伤害有抱负的中产阶级」。

真的吗，约翰？

26年前，澳大利亚的平均住宅价格相当于九年零四个月的人均家庭可支配收入。今年前三个月，平均住宅价格为111万澳元，相当于当前平均家庭可支配收入的17年零四个月。

如果住宅价格下降10%，它们将等于15年零七个月——也就是三年前的水平。

但这里有一个值得思考的问题。如果平均住宅价格相当于1999年霍华德决定将住房市场变成投资者赌场时的九年零四个月的年平均家庭可支配收入——那么现在的平均价格将仅为595,500澳元。

所以，忘记对房价下跌的恐吓吧。现实是，经过26年的损害，资本利得税和负扣税的改革只是漫长修复道路上的一个小而重要的步骤。