对于房价下跌感到伤心的人，这些数字可能会改变你的想法

今年前三个月，房价继续其不可阻挡的上涨势头，远远超过收入和工资的增长。现在，由于预算中提到的资本利得税和负扣税的变化，住房可负担性可能会有所改善。但经过26年的损害，还有很长的路要走。

澳大利亚统计局的住宅总价值调查总是带来绝望的感觉。在三月份的季度，全国平均住宅价格上涨了2.1%，远远超过了家庭可支配收入0.8%的增长。而10.3%的年度增长再次远远超过收入的增长。

但这只是全国平均水平——在西澳大利亚州，过去一年住宅价格上涨了25%，完全摧毁了任何关于住房可负担性的想法。

过去三年的价格飙升并不是像2010年代那样的悉尼中心问题。布里斯班、珀斯和阿德莱德经历了最大的价格飙升。

价格的跳跃如此极端，以至于珀斯加入了悉尼、堪培拉和布里斯班，房价中位数超过100万澳元，阿德莱德也不远了。

当然，这种绝望只是价格上涨超过四分之一世纪和可负担性下降的延续。

在这个时候，我通常会查看最近的住房贷款数据，以指导今年剩余时间的价格走势。在三月份的季度，住房贷款增长略有放缓，但仍保持在相当高的水平。通常这意味着到年底平均住宅价格将增长约9%-10%。

但这可能不会发生，因为这些数据是在五月预算之前的，在这个预算中，政府首次尝试真正改善住房可负担性。

结束50%的资本利得税折扣和负扣税的变化，除了新建房屋，已经切断了住房可负担性的戈尔迪安结。

自1999年以来，各种政府试图通过使问题变得更糟来解决住房可负担性问题。无论是首次购房者补助金、HomeBuilder计划还是5%首付担保，一切都只是增加了市场的需求。

资本利得税折扣扭曲了有利于投资者的住房市场，因此政府实际上试图通过增加更多的投资者来减少这种扭曲。

它完全失败了。

超过25年来，我们有约翰·霍华德（John Howard）说没有问题，以及其他总理和部长们避免问题的原因。到今年年初，试图覆盖住房不可负担性巨大伤口的创可贴数量已经难以计数。

通过最终取消50%的资本利得税折扣，政府给人们带来了希望，即有可能结束房价失控的恐怖。

这，你可能会认为，应该被视为好消息。

然而，与其承认1975年以后出生的人不幸的住房地狱，或承认继续相同的政策只会延续问题，我们现在有一些渠道流泪，因为一些经济学家建议这些变化可能导致房价下跌10%。

哦，不！想象一下！

想象一下，如果房价跌回到——（查看笔记）——2024年12月的价格。

这说明了问题的规模，即10%的价格下跌几乎无法消除过去26年的任何损害。

就在20多年前，霍华德吹嘘房价上涨，当住宅价值达到与收入相比的创纪录水平时，他警告说，取消CGT折扣「会伤害有抱负的中产阶级」。

真的，约翰？

26年前，澳大利亚的平均住宅价格相当于人均家庭可支配收入的九年零四个月。今年前三个月，平均住宅价格为111万澳元，相当于当前平均家庭可支配收入的17年零四个月。

如果住宅价格低10%，它们将相当于15年零七个月——或者是三年前的水平。

但这里有一些值得思考的地方。如果平均住宅价格相当于1999年霍华德决定将住房市场变成投资者赌场时的九年零四个月的年均家庭可支配收入——那么现在的平均价格将仅为595,500澳元。

所以，忘记对房价下跌的恐吓。现实是，经过26年的损害，资本利得税和负扣税的变化只是漫长修复道路上的一个小而关键的步骤。