澳大利亚住房市场在预算前已开始降温

政府的房产税变化成为工党第二任期的标志性政治问题之一，遭到反对者的强烈批评，他们认为这代表了对「抱负的攻击」，将摧毁房产价值。

在5月12日预算案公布后三周，住房数据开始显示这些变化可能对澳大利亚房产市场的影响。数据显示，房价的影响「相对温和」。

由于利率上升、家庭财务紧张和石油危机，5月前房产市场的热度已经开始下降，尤其是在悉尼和墨尔本这两个最大的住房市场，价格出现小幅下跌。

州首府的房价在5月初开始上升，但在预算案后逆转，导致整体价格持平。悉尼和墨尔本的价格出现负增长。

预算案日期很重要，因为5月12日后购买的投资者将无法在明年中期后继续享受负扣税，除非购买新房，这一特点旨在鼓励更多供应。

财政部预计税收变化将在两年内对房价造成两个百分点的拖累，而AMP首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）预测12个月内将受到5%的影响。

奥利弗表示：「影响将会相当迅速，不会在10年内发生，而是在短期内发生。」

联邦银行经济学家表示，市场对预算变化的反应比预期更快，这增加了短期内价格急剧放缓的可能性。

然而，联邦银行认为，与利率、住房供应和人口增长相比，税收变化的影响「温和」，使其成为价格的次要甚至第三或第四影响因素。

悉尼可能承受税收变化导致的价格拖累，因为投资者在新南威尔士州非常活跃。投资者在新南威尔士州的住房贷款占比超过43%，远高于全国平均水平。

悉尼的租金收益率——租金占房产价值的百分比——是全国最低的。没有负扣税，投资在悉尼部分地区的吸引力不再那么大，这正是改革的目的。

墨尔本的租金收益率也不高，这可能解释了其5月的价格下跌，尽管投资者在维多利亚州的活跃程度不如新南威尔士州。

投资者的撤退将已经很低的清盘率——成功售出的房产百分比——推至疫情早期以来未见的水平，低于50%。

科塔利（Cotality）亚太区执行研究总监蒂姆·劳勒斯（Tim Lawless）表示，看到如此低的清盘率是罕见的。

「清盘率在预算案前已经在下降；我们看到利率上升，信心因石油危机大幅下降，」劳勒斯说。

「预算案可能放大了这种缺乏积极性的情况。」

价格回调不会均匀，投资者活动较高的地区的房主预计会出现更大幅度的价值下跌。

那些对自住者兴趣有限的房产可能会出现两位数的跌幅，因为它们在价值大幅下降之前基本上是不可投资的。阿德莱德和布里斯班的部分地区，以及悉尼，因投资者的竞价而易受价格下跌的影响。

这与自住者需求强劲的房屋形成对比，这将限制价格疲软。

未来的走势将主要由利率变动决定，利率是一个阻力因素，而供应短缺应限制价格下跌。

大多数经济学家认为，澳大利亚长期的住房供应不足将在利率放缓和税收变化定价后最终推高价格。

今年已经有三次加息，四大银行中有两家预计2026年将至少再加一次。

尽管全国市场已经转向买家，但在过去25年中，房价增长远远超过工资增长，澳大利亚的房屋并没有突然变得负担得起。

高企的抵押贷款利率正在降低借贷能力，使房屋更难购买，即使房产价格有所下调，抵押贷款也更难偿还。