澳大利亚房市在预算案前已开始降温——未来的冷却程度取决于两个关键因素

政府的房产税改革成为工党第二任期的标志性政治议题之一，遭到反对者的强烈批评，他们认为这是一种「对理想的打击」，会摧毁房产价值。

在5月12日预算案公布后的三周内，住房数据开始显示这些政策可能对澳大利亚房产市场的影响。以下是数据所显示的内容以及可能发生的情况。

房价影响「相对温和」

由于利率上升、家庭财务紧张和石油危机，房产市场的热度在5月之前已经开始下降，这些因素抑制了购买活动。

这在悉尼和墨尔本这两个最大的房市尤为明显，价格出现了小幅下跌。

州首府城市的房价在5月初开始上涨，但在预算案后逆转，导致整体上一个月的价格持平，月度数据显示悉尼和墨尔本的价格为负。

预算案日期很重要，因为在5月12日之后购买的投资者将无法在明年中期后继续享受负扣税，除非购买新房，这一特性旨在鼓励更多供应。

虽然财政部预计税改将在两年内对房价造成两个百分点的拖累，但AMP首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）预测在12个月内将有5%的影响。

奥利弗表示，如果没有工党的改革，房价在未来一年将保持平稳，但现在将下降5%。

「影响将会相当迅速，不会在10年内发生，而是在短期内发生，」奥利弗说。

「投资者将在短期内持观望态度，直到租金收益率改善。」

根据联邦银行经济学家的说法，市场对预算案变化的反应比预期更快，这增加了短期内价格急剧放缓的可能性。

但联邦银行表示，与利率、住房供应和人口增长相比，税改的影响「温和」，使其成为价格的次要甚至第三或第四影响因素。

低房产清盘率

有强有力的早期证据表明，由于投资者在新南威尔士州（NSW）非常活跃，悉尼将承受税改导致的大部分价格拖累。

投资者在新南威尔士州的房贷占比超过43%，远高于全国平均水平。同时，悉尼的租金收益率——租金占房产价值的百分比——是全国最低的。

没有负扣税，投资在悉尼部分地区的吸引力不再那么大，这正是改革所要实现的目标。这将为首次购房者在一个他们基本上被排除在外的市场中提供更多竞争空间。

墨尔本的租金收益率也很低，这可能解释了其5月的价格下跌，尽管投资者在维多利亚州的活跃程度不如在新南威尔士州。

「悉尼是一个高价市场，这意味着收益率非常低，」Domain的经济与研究主管尼古拉·鲍威尔（Nicola Powell）说。

「一夜之间，预算变化完全改变了投资决策，因为这意味着投资者现在将寻找更多正收益的房产，」鲍威尔说，指的是收入超过支出的房产。

投资者的撤退将已经很低的清盘率——成功出售的房产比例——推到了自疫情初期以来未见的水平，低于50%。

Cotality亚太区执行研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）说，这么低的清盘率很少见。

「清盘率在预算案之前就已经在下降；我们看到利率上升，信心因石油危机而大幅下降，」劳利斯说。

「预算案可能放大了这种缺乏积极性的情况。」

利率和住房供应

税改引起的价格回落不会是均匀的，预计在投资者活动较高的地区，房主的房价跌幅会更大。

那些对自住业主兴趣有限的房产可能会出现两位数的跌幅，因为在价值大幅下降之前，它们将基本上无法投资。阿德莱德和布里斯班的部分地区，以及悉尼，已经被投资者抬高，使其容易出现价格下跌。

这将与自住业主寻求的房产形成对比，后者应会看到强劲的需求，从而限制任何价格疲软。

接下来发生的事情将在很大程度上取决于利率的变动，这些变动正在起到阻力作用，以及供应短缺，这应会限制任何价格下跌。

大多数经济学家认为，澳大利亚长期的住房供应不足将最终在利率放缓和税改定价后推高价格。

今年已经有三次加息，四大银行中的两家预计2026年至少还会有一次加息。

虽然全国市场已经转向买方市场，但在经历了25年远超工资增长的价格上涨后，澳大利亚的房屋并没有突然变得负担得起。

高企的抵押贷款利率正在降低借贷能力，使房屋更难购买，抵押贷款更难偿还，即使房产价格有所下调。