预算税收变化将如何影响您

周二的联邦预算包括对负扣税和资本利得税规则的全面改革，财政部长吉姆·查尔默斯（Jim Chalmers）称之为25年来最大的税收变革。

对于那些想了解这些变化将如何影响他们的人，无论是投资者、潜在投资者还是想购买自己房屋的人，细节的数量可能会让人困惑。以下是我们所知道的一切。

资本利得税是在出售资产（如房产或股票）时支付的。它是根据购买和出售之间的价值增长来支付的，作为常规所得税的一部分支付，但有折扣。

根据现有（预算前）规则，折扣为50%。这意味着一半的增值不征税，其余部分加到其他收入中，并按边际税率征税。如果资产是自住房，则完全免税。

负扣税用于当租赁物业的成本（如贷款利息支付、税费和维护）高于租金收入时；也就是说，物业处于亏损状态。

这些损失是可抵扣的，这意味着它们可以用来减少您支付的税，不仅仅是在您的租赁物业上，而是在所有收入上。

当50%的资本利得税折扣在1999年引入时，负扣税的租赁物业数量激增。

许多投资者通过使用负扣税来减少每年持有物业时支付的税，然后在出售物业时通过折扣收回损失，从而获利。

在预算之夜（周二）晚上7:30之后交换投资物业的人，从明年7月开始将无法使用租赁损失来抵消普通工资收入（有一年的宽限期）。

损失只能用于抵消其他住宅物业的税，或结转以抵消未来年度的住宅物业损失税。

是的，新建房屋的投资者将能够继续负扣税，并用此来抵消整体所得税。

新建房屋必须真正增加住房供应，因此除非土地被细分并增加多个住宅，否则拆除重建不算。

是的，那些在预算之夜晚上7:30之前购买投资物业的人可以继续使用当前的负扣税规则，只要他们拥有这些物业。

是的，租赁损失仍然可以抵扣税，但仅限于预算之夜后购买的物业的其他住宅物业收入。

损失可以「结转」以抵消未来年度的正租金收入，并可以在出售时从资本利得税中扣除，如目前的情况一样。

在预算之夜晚上7:30之后购买投资物业的人将获得与资产持有期间的通胀相等的折扣。

一旦资本增值根据通胀调整后，将作为常规收入征税，但最低税率为30%。

是的，购买新建房屋的人可以在旧的50%折扣或新的通胀折扣（包括30%的最低）之间选择：无论他们更喜欢哪个制度。

只有部分豁免。对于在预算之夜晚上7:30之前购买的任何物业，直到明年7月的任何增值将保持50%的折扣。但同一物业的任何未来增值将受到新的通胀折扣和30%的最低税率的影响。

例如，一处以100万澳元购买的物业，到明年7月价值150万澳元，最终以200万澳元出售，前50万澳元将按50%折扣征税，后50万澳元将按通胀折扣征税。

这种情况下，计算物业在转换日期的确切价值将是一个挑战。人们有时需要进行类似的计算，当他们拥有的房屋在自住房和租赁房之间转换时。

通常的做法是简单地将增值平均分配到时间上，但有些人会寻求独立估值。

1985年之前购买的物业免于资本利得税，因为该税直到那年才存在。这些房屋的增值从未被征税。

就像任何其他现有物业一样，从明年7月开始的未来增值将开始累积税，但减去通胀的减少，而直到7月的增值将保持免税。

如果您拥有自己的房屋，它仍然免于资本利得税。您还可以在未来将其转换为租赁物业并使用负扣税。然而，您在未来将其用作租赁的期间的资本增值将受到新的通胀制度的影响。