何时才能确认房地产市场已经触底

澳洲房地产：何时才能确认房地产市场已经触底

房地产中介开始认为房地产市场正在回暖。拍卖清空率已连续两个月上升，参加开放看房的买家有所增加，部分房屋出乎意料地以高于保留价售出。但经济学家和研究人员开始认为房地产市场正在下行。房价下跌预测进一步被下调，警告声浪不断，暗示阻力正在加剧，今年至少再加息一次的可能性正在上升。

房地产市场的春季销售季已经开始。乔治·陈（George Chan）写道。

感到困惑？这是正常的。我们知道的是，没有人能预先知道房地产市场下行何时触底。但市场的底部一旦过去，每个人都会清楚地看到。

预测者预计今年的房价下跌将延续至明年，并在2027年甚至2028年才会反弹。但身处一线的中介——天生乐观的一群人——指出，市场状况并不像6月那样疲弱。6月正值三次加息以及5月联邦预算中对投资物业税收调整之后，许多买家暂停了购房计划。

随着市场经历下行期，关注春季销售季的人将同时看到两种趋势：房价全面下跌以及可能或可能不是复苏迹象的瞬间。

任何强于预期的结果都可能是市场稳定的萌芽，至少在某些地区、某些价位是如此，尽管其他地区仍在下跌，因为不同地区可能处于周期的不同阶段。但这也可能是在市场再次下探时的异常值。如果卖家过早假设房价下跌已经结束，他们可能面临定价过高、看着买家离开的风险。但如果买家假设每套房产价格都在下跌，他们可能在争夺该地区待售的优质家庭住宅时错失良机。

这种张力体现在月度拍卖清空率数据中，该数据涵盖了比每周六晚发布的初步清空率更广泛的拍卖结果。当房屋在拍卖中未能售出时，中介可能不会在当天急于向研究人员报告结果。经过更多时间，更完整的图景才会浮现。

拍卖清空率今年稳步下降，在6月达到最低点：墨尔本为52.2%，悉尼为46.2%。这是自2020年封锁时期以来的最低水平。此后，清空率连续两个月上升。到8月，悉尼达到52.8%，墨尔本达到59.6%。我们只能事后才知道这是从非常疲弱到中等疲弱市场的微妙转变，还是疲弱状况卷土重来的短暂波动。

清空率上升并不等同于价格上涨。因为60%的清空率表明市场处于买家和卖家之间的平衡状态，结果显示房价未来可能继续下跌，尽管这是一个可能表明下跌步伐放缓的指标。一种解读是，市场仍然疲弱，只是没有几个月前那么疲弱。另一种解读是，更多交易正在达成，因为卖家已经意识到必须降低价格预期才能售出。

需要注意的是，冬季待售房屋数量较少，这可能暂时加剧竞争并推高结果。真正的考验将是今年春季有更多房屋上市。如果没有足够的买家，供需法则表明市场将再次走弱。但如果业主暂缓出售、等待更好的时机，这可能开始为房价下跌筑底。

在买家方面，再加息一次将削减买家的借款能力，使他们对于花到极限额度更加谨慎，推动价格进一步下跌。专家认为，触发价格反弹的时刻将是澳储银行开始降息的信号，可能在明年。届时，预期买家会联系他们的贷款经纪人，浏览即将开放的待售房屋。但当他们到达拍卖现场时，将与其他做同样事情的买家竞争。当研究人员发布数据显示房价已停止下跌并开始小幅上涨时，买家早已外出竞争房产并推高出价，产生了构成数据基础的销售结果。市场的底部已经过去。

以下是需要注意的事项。对于任何市场的买家来说，最佳做法是尽量购买最适合自己需求、在预算范围内最好的房子。这可能比试图在最佳时机购房更有利。