何时才能确认澳洲房地产市场已经触底

澳洲房地产中介开始认为房地产市场正在回暖。拍卖清空率已连续两个月上升，参加开放日的买家有所增加，部分房屋出乎意料地以高于保留价的价格售出。但经济学家和研究人员开始认为房地产市场正在下行。房价下跌预测进一步被下调，警告称逆风正变得更加根深蒂固，今年至少再加息一次的可能性正在上升。

房地产市场的春季销售季已经开始。

困惑吗？你并不孤单。我们知道的是，没有人能提前知道房地产市场下行何时触底。但市场的底部一旦过去，每个人都会清楚。

预测者预计今年的房价下跌将持续到明年，并在2027年甚至2028年才出现转折。但身处一线的中介——天生乐观的一群人——指出，当前状况并不像6月那样疲弱。6月正值三次加息的直接影响，以及5月联邦预算中投资物业税收政策变化之后，当时许多买家搁置了购房计划。

随着市场经历下行期，关注春季销售季的任何人都将同时看到两种趋势：价格全面下跌，以及可能出现也可能不是复苏迹象的个别亮点。任何超出预期的好结果都可能是稳定的萌芽，至少在某些地区、某些价格点上如此，而其他地区仍在下跌，因为不同地区可能处于周期的不同阶段。但这些也可能只是异常值，市场可能继续下行。

如果卖家过早假设房价下跌已经结束，他们面临的风险是定价过高，然后看着买家离开。但如果买家假设所有房产都在降价，他们可能会在对其所在地区唯一待售的优质家庭住宅竞标时错失机会。这种紧张关系体现在月度拍卖清空率数据中，这些数据涵盖了每周六晚公布的初步清空率更广泛的结果。当房屋在拍卖中未售出时，中介可能不会在当天急于向研究人员报告结果。随着时间推移，一幅更完整的图景逐渐浮现。

拍卖清空率今年稳步下降，在6月达到最低点，墨尔本为52.2%，悉尼为46.2%，为2020年封锁期以来的最低水平。此后，清空率连续两个月上升。到8月，悉尼达到52.8%，墨尔本达到59.6%。我们只能事后才知道这是从极弱市场到中弱市场的微妙转变，还是疲弱状况回归中的一个波动。

清空率上升并不等同于价格上涨。因为60%的清空率表明市场处于买卖双方的平衡状态，结果显示价格未来可能继续下跌，尽管这是一个下跌速度可能放缓的指标。一种解读是，市场仍然疲弱，只是没有几个月前那么疲弱。另一种解读是，更多交易达成是因为卖家意识到要出售必须降低价格预期。

需要注意的是，冬季待售房屋较少，这可能暂时加剧竞争并抬高结果。真正的考验将是今年春季有更多房屋挂牌出售。如果没有足够的买家，供需法则表明市场将再次走弱。但如果业主推迟出售等待更好的时机，这可能开始为房价下跌设置底部。在买家方面，再加息一次将减少买家的借款额度，并使他们对是否按上限花费更加谨慎，从而进一步压低价格。

专家们认为，激发价格转折的时刻将是澳储行开始降息的信号，可能在明年。届时，预期买家会联系他们的贷款经纪人，浏览即将举行的开放验房。但当他们到达拍卖现场时，将与其他做同样事情的买家竞争。当研究人员发布数据显示房价已停止下跌并开始小幅上涨时，买家们将已经在争购房产并出价推高房价，从而产生了数据所基于的销售结果。市场的底部将已经过去。

以下是需要记住的要点。对于任何市场的买家来说，最佳策略是在预算范围内购买最适合自己需求的最佳房屋。这比试图在最佳时机买入可能更有益。