房价下跌加速，市场遭遇「完美风暴」

澳大利亚房价在三年多来出现了最大月度跌幅，悉尼和墨尔本开始的房市放缓蔓延至全国。据房地产数据公司Cotality的数据，6月份全国住宅价值下降了0.4%。

悉尼领跌，下降1.2%，而墨尔本的房价下降了1%。布里斯班和珀斯曾经繁荣的市场仍在上升，但速度明显放缓。阿德莱德持平，表明几乎每个首府城市的势头都在减弱。

Cotality研究负责人杰拉德·伯格（Gerard Burg）表示，6月份的数据标志着经过数月增长放缓后的一个重要转折点。伯格描述了影响需求的「完美风暴」，他说这在今年早些时候利率上升之前就已开始。

「即使在储备银行提高利率之前，我们已经看到市场的可负担性是一个相当大的限制，」他说，「但随后我们看到三次加息，中东冲突对消费者能源成本的影响以及情绪恶化，以及税收变化，这些因素共同推动了我们看到的这一下跌。」

修订后的数据也显示出比之前认为的更弱的情况，Cotality现在表示全国房市在3月份达到顶峰。6月季度房价下降了0.7%。

来自REA集团的PropTrack的另一房价指数报告称，6月份全国房价下降了0.3%，连续第三个月下跌。悉尼和珀斯录得最大跌幅，均下降0.5%，其次是墨尔本和堪培拉，各下降0.4%。相比之下，地区市场保持稳定。

无论查看哪个数据集，趋势都指向同一方向——房价正在减弱。

悉尼和墨尔本继续引领下跌，但Cotality的数据表明其他地方的情况不一。达尔文是唯一一个在6月份录得1.4%增长的首府城市，而霍巴特则上升了0.6%。

伯格先生表示，差异归结于供需之间的平衡。「我们看到全国各地的情况不同，仍然反映了这些市场中需求和供应的不平衡，」他说。「悉尼的可购买库存增加，这使得那里的市场下降最快，而布里斯班和珀斯仍然是供应最紧张的市场。」

西太平洋银行高级经济学家马修·哈桑（Matthew Hassan）同意这一观点，并指出布里斯班、阿德莱德和珀斯等城市的房屋销售水平仍然异常低。「在某些情况下，我们谈论的是当前上市量的一到两个月的销售量，而在更平衡的市场中则是四到五个月，」他说。

尽管整体放缓，但低租赁空置率也在支持这些市场。相比之下，哈桑先生表示，悉尼和墨尔本进入下跌时价格更高，对更高利率更敏感，而市场供应开始向买家倾斜。

他表示，中型首府城市预计会放缓，但紧张的供应意味着不太可能出现更大幅度的调整。「我们认为它们会从这里放缓，可能会有一些价格下滑，但不会有更实质性的价格调整，」哈桑说。

Cotality的房价指数上一次出现短暂下跌是在2024年11月至2025年1月，之前是储备银行的降息。住宅价值持续下跌的最后一个时期是在2022年中期，当时央行正在加息。

投资者撤退，因不确定性仍然存在。伯格先生表示，房市放缓反映了一系列逆风，但哈桑先生认为联邦政府的住房税收变化在6月份成为持续不确定性的一个重要来源。「毫无疑问，最大的变化是联邦预算中宣布的税收政策变化，」他说。

哈桑先生表示，许多投资者在评估新规则如何影响未来回报时推迟了购买决定。西太平洋银行已经在其贷款账簿中看到这种撤退的迹象。哈桑先生表示，投资贷款申请下降了约20%，银行预计随着政策变化在市场中流动，投资者需求将进一步减弱。

但他说，祖父条款意味着现有投资者不太可能急于出售，从而降低了更大幅度下跌的风险。联邦预算的变化旨在将投资者需求从现有住宅转向新建住宅，以增加住房供应。

但根据西太平洋银行的数据，这种转变尚未在银行数据中显现。哈桑先生表示，投资者需求已经减弱，但目前还没有证据表明投资者正在转向建造住宅。「我们确实预计会看到投资者活动更多地偏向于这种类型的活动，但到目前为止，这在数据中还没有显示出来，」他说。

悉尼的Rosewell集团等开发商感受到市场谨慎加深的影响。首席执行官路易·贝尼尼（Louie Beaini）表示，建筑成本上升、融资费用增加和价格疲软使得许多项目越来越难以交付。「最大的误解是开发商不想建造——我们绝对想，」他说。「不幸的是，随着价格的下降，新项目的可行性更难以实现。」

贝尼尼先生表示，开发商还面临过去一年建筑成本上涨20%至30%的问题，以及获得规划批准的长时间延误。「市场没有信心，」他说。「包括投资者在内的许多人都撤退了。」

Rosewell集团的开发负责人本杰明·翁（Benjamin Ong）表示，尽管市场放缓，但开发商仍在努力应对这些挑战。