房价下跌加速，市场遭遇「完美风暴」

由于悉尼和墨尔本开始的住房市场放缓蔓延至全国，住房价值创下三年多来的最大月度跌幅。据房地产数据公司Cotality称，6月份全国住宅价值下降了0.4%。

悉尼领跌，下降1.2%，而墨尔本的价值下降了1%。布里斯班和珀斯曾经繁荣的市场仍在上涨，但速度明显放缓。阿德莱德持平，表明几乎每个首府城市的势头都在减弱。

Cotality研究负责人杰拉德·伯格（Gerard Burg）表示，6月份的数据标志着在几个月的增长放缓之后的一个重要转折点。伯格描述了影响需求的「完美风暴」，他说这在今年早些时候利率开始上升之前就已经开始。

「即使在储备银行提高利率之前，我们也看到市场的可负担性是一个相当大的限制，」他说。「但随后我们看到三次加息，中东冲突对消费者能源成本的影响以及情绪的恶化，以及税收变化，这些因素共同推动了我们所见的这次下跌。」

修订后的数据也描绘了一幅比之前想象的更为疲软的图景，Cotality现在表示全国住房市场在3月份达到顶峰。6月季度房价下跌了0.7%。

来自REA集团的PropTrack的另一种房价指数报告称，6月份全国房价下跌了0.3%，这是连续第三个月下跌。悉尼和珀斯录得最大跌幅，均下降0.5%，其次是墨尔本和堪培拉，各下降0.4%。相比之下，地区市场保持稳定。

无论你查看哪个数据集，趋势都指向同一个方向——房价在走弱。

为什么悉尼和墨尔本下跌更快

悉尼和墨尔本继续引领下跌，但Cotality的数据表明其他地方的情况各不相同。达尔文录得任何首府城市中最强劲的月度增长，6月份价值上涨1.4%，而霍巴特上涨0.6%。

伯格表示，差异归结于供需之间的平衡。「我们看到全国各地的条件不同，仍然反映了这些市场中需求和供应之间的不同不平衡，」他说。「由于悉尼可供购买的库存更多，这导致那里的市场下跌最快，而布里斯班和珀斯仍然是供应最紧张的市场。」

西太平洋银行高级经济学家马修·哈桑（Matthew Hassan）同意这一观点，并指出布里斯班、阿德莱德和珀斯等城市仍然经历着异常低的房屋销售水平。

「在某些情况下，我们谈论的是当前上市房屋销售一到两个月，而在更平衡的市场中则是四到五个月，」他说。低租赁空置率也在支持这些市场，尽管整体放缓。

相比之下，哈桑表示，悉尼和墨尔本进入下跌时价格更高，对更高利率更为敏感，而市场供应开始倾向于买家。他表示，中型首府城市预计会放缓，但紧张的供应意味着不太可能出现更显著的调整。

「我们认为他们会从这里放缓，可能会有一些价格下滑，但不会有更实质性的价格调整，」哈桑说。

Cotality的房价指数上一次看到从2024年11月至2025年1月的短暂下跌，随后是储备银行的降息。

住宅价值持续下跌的最后一个时期是在2022年中期，当时央行正在加息。

投资者撤退，因不确定性仍存

伯格表示，住房放缓反映了一系列逆风，但哈桑认为联邦政府的住房税收变化在6月成为持续不确定性的一个重要来源。「毫无疑问，最大的变化是联邦预算中宣布的税收政策变化，」他说。

哈桑表示，许多投资者在评估新规则如何影响未来回报时推迟了购买决定。西太平洋银行已经在其贷款账簿中看到这种撤退的迹象。

哈桑说，投资贷款申请下降了约20%，银行预计随着政策变化在市场中的传播，投资者需求将进一步减弱。但他说，祖父条款意味着现有投资者不太可能急于出售，降低了更大下跌的风险。

新建转变尚未出现

联邦预算的变化旨在将投资者需求从现有住房转向新建，以增加住房供应。但据西太平洋银行称，这种转变尚未在银行数据中显现。

哈桑说，投资者需求已经减弱，但目前还没有证据表明投资者正在转向建造房屋。「我们确实预计会看到投资者活动更多地倾向于这种类型的活动，但到目前为止，这似乎并没有在数据中显示出来，」他说。

市场谨慎加剧，悉尼的Rosewell集团等开发商感受到了这种影响。首席执行官路易·贝尼尼（Louie Beaini）表示，建筑成本上升、融资费用增加和价格疲软使得许多项目越来越难以实现。

「最大的误解是开发商不想建造——我们绝对想，」他说。「不幸的是，随着价格的下降，这使得新项目的可行性更难以实现。」

贝尼尼说，开发商还面临过去一年建筑成本上涨20%至30%的挑战，以及获得规划批准的长时间延误。「市场上没有信心，」他说。「包括投资者在内的许多人都已撤退。」

Rosewell集团的开发负责人本杰明·翁（Benjamin Ong）表示，