房价下跌加速，市场遭遇「完美风暴」

澳大利亚房市在经历了悉尼和墨尔本的放缓后，房价下跌的趋势已经蔓延到全国。据房地产数据公司Cotality的数据显示，6月份全国住宅价值下降了0.4%。

悉尼领跌，房价下降了1.2%，而墨尔本则下降了1%。布里斯班和珀斯的市场仍在上涨，但速度明显放缓。阿德莱德的房价持平，几乎所有首府城市的增长势头都在减弱。

Cotality研究负责人杰拉德·伯格（Gerard Burg）表示，6月份的数据标志着在几个月的增长放缓后，市场出现了重要的转折点。伯格描述了一场影响需求的「完美风暴」，他说这场风暴在今年早些时候利率开始上升之前就已经开始。

「即使在储备银行加息之前，我们就已经看到市场的可负担性是一个相当大的限制因素，」他说。「但随后我们经历了三次加息，中东冲突对消费者能源成本的影响，以及税收变化，这些因素共同推动了我们所看到的市场下滑。」

修正后的数据显示，Cotality现在认为全国房市在3月份达到顶峰。6月季度房价下降了0.7%。

REA集团的PropTrack的另一房价指数报告称，6月份全国房价下降了0.3%，这是连续第三个月的下降。悉尼和珀斯的跌幅最大，均下降了0.5%，其次是墨尔本和堪培拉，各下降0.4%。相比之下，地区市场保持稳定。

无论查看哪个数据集，趋势都指向同一个方向——房价正在走弱。

达尔文在6月份录得了所有首府城市中最强的月度增长，房价上涨了1.4%，而霍巴特则上涨了0.6%。伯格表示，这种差异归结于供需之间的平衡。

「我们看到全国各地的情况不一，仍然反映了这些市场中供需之间的不同失衡，」他说。「悉尼可供购买的房源较多，这导致了市场的快速下滑，而布里斯班和珀斯仍然是供应最紧张的市场。」

西太平洋银行高级经济学家马修·哈桑（Matthew Hassan）同意这一观点，并指出布里斯班、阿德莱德和珀斯等城市的待售房屋数量仍然异常低。

「在某些情况下，我们谈论的是从当前挂牌中销售一到两个月，而在更平衡的市场中则是四到五个月，」他说。

低租赁空置率也在支持这些市场，尽管整体放缓。

相比之下，哈桑表示，悉尼和墨尔本进入下滑期时价格更高，对较高的利率更为敏感，而市场供应开始向买家倾斜。

他说，中型首府城市预计将放缓，但由于供应紧张，重大调整不太可能。

「我们认为它们会从这里放缓，也许在此过程中会有一些价格下滑，但不会有更实质性的价格调整，」哈桑说。

Cotality的房价指数上一次出现短暂下跌是在2024年11月至2025年1月，随后是储备银行的降息。

住房价值持续下跌的最后一个时期是在2022年年中，当时央行正在加息。

伯格表示，房市放缓反映了一系列逆风，但哈桑认为联邦政府的住房税收变化在6月成为持续不确定性的一个重要来源。

「毫无疑问，最大的变化是联邦预算中宣布的税收政策变化，」他说。

哈桑表示，许多投资者在评估新规则如何影响未来回报时推迟了购买决定。

西太平洋银行已经在其贷款账簿中看到了这种回撤的迹象。

哈桑说，投资贷款申请下降了约20%，银行预计随着政策变化在市场中流动，投资者需求将进一步减弱。

但他说，祖父条款意味着现有投资者不太可能急于出售，从而降低了更大下滑的风险。

联邦预算的变化旨在将投资者需求从现有住房转向新建住房，以增加住房供应。

但根据西太平洋银行的数据，这种转变尚未在银行数据中显现。

哈桑说，投资者需求已经减弱，但目前还没有证据表明投资者正在转向建造住房。

「我们确实预计会看到投资者活动更多地倾向于这种类型的活动，但到目前为止，这在数据中还没有显现出来，」他说。

悉尼的Rosewell集团等开发商感受到了市场谨慎加深的影响。

首席执行官路易·贝尼尼（Louie Beaini）表示，建筑成本上升、融资费用增加和价格走弱使许多项目越来越难以交付。

「最大的误解是开发商不想建造——我们绝对想，」他说。「不幸的是，随着价格的下降，新项目的可行性更难以实现。」

贝尼尼说，开发商还面临过去一年建筑成本上涨20%至30%，以及规划审批的长时间延误。

「市场没有信心，」他说。「包括投资者在内的许多人都退缩了。」