资本利得税改革提上日程，房市潮流是否已转变？

在预算案的筹备过程中，资本利得税和负扣税的改革成为了可能性较大的议题。多年来，这些领域一直是禁区，但现在情况似乎有所不同。

2015年，我首次撰写关于负扣税的文章，当时澳大利亚财政部长乔·霍基（Joe Hockey）在Q+A节目中表示，负扣税是必要的，因为霍克政府在1980年代取消负扣税时，租金价格上涨。然而，他的说法并不完全正确。虽然悉尼和珀斯的租金确实上涨，但墨尔本、布里斯班和阿德莱德并没有出现同样的情况。

在悉尼和布里斯班，负扣税恢复后，租金增长速度更快。即使在负扣税改革的传闻不断的情况下，自由党在最近的议会会议中也没有提出任何关于住房的问题。独立议员苏菲·斯坎普斯（Sophie Scamps）呼吁政府承诺改革住房税收优惠，以解决代际不平等问题。

政府据传计划将负扣税限制在两处房产，这将涵盖90%的投资房产持有者，并几乎消除对普通投资者的批评。自1999年资本利得税折扣引入以来，拥有两处以上投资房产的人数增长，但在过去15年中一直保持在9%左右。

更有趣的是，政府计划改变资本利得税50%的折扣。1999年霍华德（Howard）和科斯特洛（Costello）引入折扣之前，负扣税并不重要，因为租金利润和负扣税的可能性相当。折扣使负扣税成为一种聪明的会计策略，直到疫情期间的低利率，负扣税才更受欢迎。

政府考虑削减折扣或恢复到1999年前的方式，即考虑通货膨胀后的「实际」资本利得征税。回到1999年前的方式很难引发恐慌，因为1990年代的存在证明了生活和房地产市场的正常运作。

例如，购买一处57.5万澳元的投资房产，10年后以100万澳元出售，利润为42.5万澳元，回报率为74%。在现行制度下，只需对一半利润（21.25万澳元）纳税。如果考虑通胀，10年通胀率为20%，实际回报率为55%，需缴纳更多税款。但如果通胀率为40%，实际回报率为35%，则缴纳的税款反而减少。

个人更倾向于将折扣削减至25%，因为即使是实际收益的征税，相比工资税仍然相对慷慨。但取消霍华德时代的折扣，恢复到1999年前的税制仍然是好的。这样的举措接近确定，而没有引发恐慌，表明政府应该意识到，当政策受欢迎时，既得利益集团的影响力有限。