澳大利亚土地价值飙升，年轻人购房何去何从？

土地的重要性毋庸置疑。在澳大利亚，这一点在过去25年中尤为明显。上周，统计局发布了2025年12月的国家账户数据，其中包括财务和财富的细分。这些数据虽然不如GDP数据受到关注，但它们对于理解为什么年轻澳大利亚人尤其感到经济对他们不利至关重要。

2025年，澳大利亚家庭总财富增加了1,7510亿澳元，其中49%即8598亿澳元来自土地。关键是我们讨论的是土地，而不是房屋。拥有住房可能是澳大利亚人的梦想，但真正有价值的是房屋所建的土地。

在20世纪80年代，家庭持有的土地价值约为住宅价值的1.3倍；现在是三倍。在过去的25年中，土地价值远超其他资产增长。即使是现在比2000年大得多的养老金，也没有增长这么多。土地资产增长了832%，而存款增长了719%。

土地现在占澳大利亚家庭持有的所有资产的42%，远高于1988年的30%。然而，土地和住宅的组合变化不大。正如1997年电影《城堡》（The Castle）中的戴尔·克里根（Dale Kerrigan）所说：「你可以过度投资。」在房屋上花大钱只会带来边际利润，因为土地价格才是决定房地产价值的因素。

资本增值和房价仍然是热门政治话题。尽管在预算前对汽油价格和可能的天然气出口税的关注似乎更为突出。燃油税削减将初步降低汽油价格，但可能会被世界油价的进一步上涨所抵消。自美以对伊朗战争开始以来，汽油价格上涨相当于利率上升45个基点。

目前，资本利得税（CGT）50%的折扣奖励那些通过买卖房产（及其上的土地）来增加财富的人。1990年代，家庭持有的土地价值约为年收入的1.5倍；现在是3.8倍。这并非巧合，变化始于1999年CGT折扣的引入。政府预计将降低折扣，独立议员如索菲·斯坎普斯（Sophie Scamps）和绿党支持此类变化，而自由党则反对。

现行政策设置的问题在于，自约翰·霍华德（John Howard）和彼得·科斯特洛（Peter Costello）27年前做出改变以来，住房已成为投资和积累财富的工具，而不是为人们提供居住的家园。更糟糕的是，住房已成为确保那些已经拥有财富的人能够获得更多财富，而不是帮助那些希望有一天拥有自己房子的人。

五月的预算是改变这一切的时候。