四次加息后，澳大利亚房地产市场发生了这些变化

澳储行（RBA）在2026年四次上调现金利率至4.60%，为2011年以来的最高水平。距离全国房价峰值已过去六个月，更高借贷成本的影响如今已在房价以外的范围显现。澳大利亚房地产市场如今的面貌与年初大不相同。

澳储行在2026年四次上调现金利率，累计上调100个基点至4.60%，为2011年以来的最高水平。距离全国房价峰值已过去六个月，金融环境收紧的影响正日益显现。房价正在下跌，交易的房产数量减少，房屋出售时间延长，买家拥有更多选择和谈判空间。这些迹象共同表明，更高的利率正在对澳大利亚房地产市场产生连锁反应。

一、房价从历史高位回落，已连跌六个月

最显著的变化体现在房价上。今年3月，全国房价创下历史新高，较去年同期上涨9.0%。此后，房价连续六个月下跌。9月全国房价再跌0.2%，目前较3月峰值低3.3%。年增长率已放缓至仅0.1%。首府城市的回调幅度更大，目前房价较峰值低4.3%，较去年同期低1.6%。悉尼和墨尔本仍比峰值低得最多，分别下跌5.5%和5.7%。但近几个月最大的变化之一是，价格下跌已蔓延到此前抗跌能力更强的市场。阿德莱德在9月录得首府城市最大跌幅，下跌0.6%，而布里斯班和珀斯已连续六个月房价下跌。随着抵押贷款利率上升，潜在买家的借款能力下降，这减少了买家能够竞价和出价的金额，对房价形成下行压力。经过近年来异常强劲的增长后，承受能力下降和借贷成本上升正在抑制这些此前表现更强的市场。但房价只是住房状况变化的一个衡量指标。

二、曾经的繁荣市场不再免疫

今年年初，澳大利亚各房地产市场之间存在显著分化。悉尼和墨尔本已失去动能，而布里斯班、珀斯和阿德莱德继续保持强劲的价格增长。就在今年3月，珀斯房价还较去年同期上涨20.9%，布里斯班上涨17.7%，阿德莱德上涨14.6%。这些市场仍保留了此前上涨周期的可观涨幅。但当前状况看起来大不相同。布里斯班目前较3月峰值低3.9%，珀斯较峰值低4.2%，阿德莱德自5月以来下跌2.5%。短期势头变化剧烈。按最新三个月计算，年化跌幅在阿德莱德约为8.6%，布里斯班约为7.9%，珀斯约为7.4%。这些是所有首府城市中跌幅最快的，尽管悉尼和墨尔本从峰值的跌幅最大。这些数据并不意味着房价会以这些速度继续下跌，但它们说明这些市场的状况变化有多快。几年来异常的价格增长已经侵蚀了这些城市此前享有的相对承受能力优势。利率上升随后通过减少买家的借款和购房能力进一步加剧了承受能力约束。

三、成交房产数量减少

价格并非显示需求走弱的唯一指标。年初至今，澳大利亚八个首府城市中有七个的初步成交量下降。此前的最强市场中，降幅尤为明显。与去年同期相比，珀斯初步成交量下降约24%，布里斯班下降约18%。悉尼成交量下降约15%，墨尔本下降约9%，阿德莱德下降约8%。当买家和卖家对房产价值看法不一致时，调整首先可能通过成交量体现。卖家等待更高的报价，买家等待价格调整，因此交易的房产数量往往会减少。卖家可能仍锚定强劲市场环境下实现的价格，而面临更低借贷能力的买家要么无法要么不愿满足这些预期。最终，有动力的卖家会调整预期以匹配买家愿意且能够支付的价格。更高的利率减少了潜在买家可以借贷然后支付的金额，而数年的强劲价格增长已使承受能力承压。与此同时，价格下跌可能鼓励买家等待。如果买家预期几个月后可能有更多选择或更好的谈判地位，今天交易就不那么紧迫。而其他人可能对交易缺乏信心，选择观望。

四、买家有更多时间，谈判能力增强，房屋出售时间延长

春季销售季迄今为止未能带来常规的市场动能提振。拍卖清空率保持低迷，而房产出售时间延长，这是需求走弱的另一个迹象。从全国来看，房产在市场上挂牌出售的中位时间自4月以来增加了近两周，房屋出售时间比一年前延长约八天。拍卖市场呈现类似情况。清空率在上半年下跌后保持低迷。