房价下跌仍难解困境 澳洲住房可负担性跌至历史最低

尽管近期房价出现下跌，但澳洲全国住房可负担性已降至有记录以来的最低水平。realestate.com.au的数据显示，年收入约12.5万澳元的家庭，在上一个财年全国售出的所有住房中，仅能负担得起12%的物业（独立屋和公寓合并计算）。

该公司高级经济学家安格斯·摩尔（Angus Moore）表示，澳储行上调借贷成本和贷款还款额，使住房可负担性面临挑战。他在报告中指出：「澳储行在2月、3月和5月实施的三次加息抬高了抵押贷款利率，在本已艰难的生活成本环境下进一步制约了家庭的借贷能力。」

格拉坦研究所对HILDA数据的分析显示，澳洲家庭平均年收入为16.1万澳元。报告中的数据基于家庭将税前收入的30%用于偿还抵押贷款，并留出2.5%的缓冲空间的计算方式。这意味着年收入略高于12.5万澳元的家庭，在过去一年售出的住房中，仅能负担得起12%的贷款还款。

该数据使用的是家庭收入中位数而非平均数。例如，如果全国由99个家庭组成，按收入从低到高排列，第50个家庭的收入即为中位数。而平均数则会将99个家庭的全部收入相加后除以99，因此结果会被部分高收入家庭拉高。

报告发现，在上一个财年，澳洲各州的住房可负担性均有所下降，但未对领地地区进行考察。南澳成为可负担性最差的州，中等收入家庭仅能负担7%的售出物业。维州在购房人群中表现最佳，有16%的物业可供中等收入家庭负担，但这一比例同样出现下滑。

即便对于不打算购房的人来说，数据同样严峻。抵押贷款还款占收入的比例处于1989年以来的最高水平，意味着还款额占家庭平均收入的35.5%，高于所谓全球金融危机期间的33.3%。1989年这一比例为37.5%，当时抵押贷款利率约为15.5%，而2026年6月为6.3%。但1989年时房价要低得多，「年收入与房价的比值」也更低。

经济学家卢克·雷德曼（Luc Redman）表示，尽管近期房价下跌，市场内的压力仍然存在。他指出：「尽管本财年下半年房价有所走软，但各类住宅价格仍处于高位，加上加息降低了家庭的借贷能力。」

澳洲国民银行首席经济学家表示，房价下跌7%无法解决澳洲的住房可负担性问题。在没有实质性增加住房供应的情况下，可负担性将持续面临重大挑战，尤其是对低收入家庭而言。