资本利得税改革即将到来，房市是否迎来转机？

在预算编制的过程中，一件有趣的事情发生了：多年来一直被视为禁区的资本利得税和负扣税的改革，现在看起来很有可能实现。

我第一次写关于负扣税是在2015年，当时报道了时任财政部长乔·霍基（Joe Hockey）在Q+A节目上的发言。他表示，负扣税是必要的，因为霍克政府在1980年代取消它时，租金价格上涨。

他错了（老实说，这并不罕见——我当时的许多专栏文章都在争论乔·霍基的错误）。虽然悉尼和珀斯的租金增长上升，但墨尔本、布里斯班和阿德莱德并没有。

在悉尼和布里斯班，负扣税恢复后，租金价格增长更快。

在悉尼和珀斯，租赁空置率低，因此租金上涨——无论对负扣税做什么，租金都会上涨。

除了房地产开发商及其游说团体继续声称负扣税能压低租金外，最奇怪的是，我们距离预算不到一个月，而负扣税的改革几乎没有引起注意。

这些改革传闻已久，但自由党一直回避这个问题。

他们在上一个会议周没有提出一个关于住房的问题。

独立议员索菲·斯坎普斯博士（Dr Sophie Scamps）确实提出了一个问题，呼吁政府「承诺改革我们的住房税收优惠，以解决日益恶化的代际不平等」。

政治潮流似乎已经转变——各党派现在知道选民希望在住房负担能力和对投资者的大规模税收优惠方面采取实际行动。

传闻政府正在考虑将负扣税限制在两个物业。

这将涵盖90%的投资物业拥有者，并且几乎可以消除对「普通投资者」的攻击。

在1999年引入资本利得税折扣后，拥有超过两个投资物业的人数有所增加，但15年来一直保持在9%左右。

本周报道的更有趣的消息是，政府也准备改变资本利得税（CGT）50%的折扣。

在霍华德和科斯特洛（Costello）于1999年引入CGT折扣之前，负扣税并不重要——你可能会获得租金利润，也可能会负扣税。

但折扣使负扣税成为一个聪明的会计策略，直到大流行年份的创纪录低利率，负扣税更受欢迎。

我们知道，改变CGT折扣将引发建筑师协会和房地产委员会的所有常见说法，即折扣鼓励投资者建房并创造供应。

然而，我们有25年的证据表明，自CGT折扣实施以来，住房建设并没有改善。

因此，取消CGT折扣不会导致供应崩溃，租金也不会上涨。

据报道，政府正在考虑削减折扣或（最有可能）回到1999年之前的「实际」资本利得征税方法（即考虑通货膨胀）。

回到1999年之前的方法的好处是，很难发起恐慌运动，因为1990年代确实存在，生活和住房市场继续存在——实际上相当好，因为住房是为了居住而不是赚钱。

这意味着有点技术性。我现在为有点数学性而道歉。

想象一下你以57.5万澳元购买了一处投资物业，10年后以100万澳元出售。这大致是过去十年平均住宅价格的情况。

你赚了42.5万澳元的利润或74%的回报。

根据当前系统，你只需为一半（21.25万澳元）缴税，另一半21.25万澳元免税。

如果按考虑通货膨胀（1999年之前的方法）征税，并且在你拥有物业的10年中通货膨胀上升了20%，你的「实际回报」将是55%，因此你将支付比现在更多的税——因为回报越大，缴税越多。但如果通货膨胀上升得更快——比如40%，那么你的实际回报将是35%，你实际上支付的税比现在少。

我个人更愿意将折扣削减到25%，因为即使是对实际收益征税，与工资税相比仍然相当慷慨。

但撤销霍华德时代的折扣并回到1999年之前的税收设置仍然是好的。（任何撤销霍华德造成的损害的事情都是好事）。

而这样的举措看起来几乎是确定的——而且我们没有被地狱火和世界末日威胁——这表明也许政府应该意识到，当一项政策受欢迎时，既得利益集团的力量很小。