保持新加坡老旧公寓宜居需财政纪律而非仅靠新规和补贴

新加坡——在上汤申路的湖景庄园（Lakeview Estate），老化的电梯不仅仅是一个不便之处。

这座已有49年历史的开发项目有三个楼栋，每个电梯只服务交替楼层。当其中一个电梯出现故障时，这些楼层的居民——包括老人和轮椅使用者——实际上失去了电梯的使用权。

更换所有12部电梯将花费180万美元，但截至2025年8月，沉降基金仅有不到100万美元。

湖景庄园的困境并非孤例。

在新加坡3750个私人住宅开发项目中，超过1000个至少已有30年历史。许多是在1980年代和1990年代建造的，现在正处于电梯、管道和电气系统等主要系统开始失效的阶段。

然而，许多项目可能没有为这些紧急必要的维修积累足够的沉降基金，尤其是随着维护成本的增加。

因此，政府正在审查《建筑（分层管理）法》，提出的解决方案包括改善管理公司内部的财务透明度，并降低必要工程的投票门槛，以便更快地解决紧急问题。

政府还在探讨为沉降基金设定最低要求，以及为维护和升级必要设施的资金进行隔离的可能性。

这些措施将有助于确保各个项目随着时间的推移积累足够的储备，而不是仅在基础设施开始失效时才匆忙筹集资金。

然而，这些措施并不能解决已经资金不足的老旧公寓面临的直接问题。

目前，管理委员会可能会要求业主为紧急工程支付特别征费，每户可能需要支付数万美元。对于收入有限或没有收入的老年居民来说，这样的突然费用将很难承担。

收款也是一个挑战。一些业主拖延或拒绝付款。在严重情况下，管理公司可以寻求强制出售单位以收回欠款。尽管法律追偿是可行的，但往往缓慢且有争议。

国家发展部第二部长因德兰妮·拉贾（Indranee Rajah）在3月4日提出了一项建议，政府将承担部分老旧公寓安全相关修复的财政负担。

在她的部门预算辩论中，她表示，政府正在研究是否部分资助公寓和其他私人建筑的电梯和自动扶梯安全升级，以确保这些项目保持宜居并满足居民需求，特别是老年人的需求。

这种安全升级的共同资助可能会为老旧项目提供一些缓解，但也引发了关于公平性和责任的更广泛问题。

与组屋不同，公寓是私人财产。使用政府资金为这些开发项目进行升级可能难以证明其合理性，因为普通纳税人并不能直接从中受益或使用这些设施。

另一个问题是，援助是否只应提供给面临真正困难的项目，还是应向所有项目开放，包括那些拥有健康沉降基金的开发项目。

需要防范的一个意外结果是，一些项目可能会推迟维护，以期望以后能获得政府支持，从而加剧政策旨在解决的问题。

因此，为这一提案制定明确的资格标准和保障措施将非常重要。

即使私人住宅开发项目获得政府共同资助进行电梯安全升级，许多项目仍面临其他紧迫问题。

问题在于，即使在通过公共资金获得一些帮助后，他们是否能够筹集到所需资金以进行这些工程。

一些业主可能希望通过集体出售来解决问题。成功的集体出售为业主提供了出售其单元的机会，通常是以溢价出售，并搬到较新的住宅，而无需承担重大维修费用。

然而，现实是，老旧项目中成功集体出售的并不多。过去十年中，少于10%的老旧公寓成功集体出售，许多尝试因业主之间缺乏共识或开发商兴趣有限而失败。

因此，许多此类项目的居民别无选择，只能自行筹资进行翻新工程。

一些管理公司已经探索通过贷款来资助重大工程。但贷款机构可能对向储备有限的老旧开发项目提供信贷持谨慎态度。还款也构成挑战，特别是对于老年居民。

如果业主无法承担费用，他们必须准备好要么继续生活在条件恶化的老旧项目中，要么出售并搬到其他地方。

最终，问题不仅仅在于资金。保持老旧公寓宜居将取决于业主是否准备好承担责任并公平分摊费用。

因为当电梯失效时，问题不仅仅是谁来支付，而是项目是否提前计划好以便在需要时能够负担得起维修费用。